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沉睡的庐阳地王!蓄客20个月仍未开盘!售楼中心人气惨淡...其他合肥的地王们,慌否?

2020-06-29

过去的三年,在市场需求极其旺盛,土地供应相对不足,区域板块热,楼市销售火爆的情况下,在2016年出现了很多开发商高价拿地的情况,诞生了一个又一个地王,可谓风光一时。

但好景不长,许多项目高价拿地不久就迎来最严调控,只能被迫高位站岗,一拖再拖。比如去年5月开始蓄客,至今依旧未开盘的庐阳地王。

小编近日就去庐阳区实探了昔日单价地王——和顺叶语溪,也为大家带回了一些最新信息。

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地王“沉睡”!客户寥寥

拿地29个月不开盘!

和顺叶语溪是庐阳区域内有名的高价盘。2016年7月29日,安徽水利曾以2595万/亩的天价竞得该地块,一跃成为庐阳区域内的单价地王。和顺叶语溪是合肥限购政策出台之前拿的地,到现在为止,和顺叶语溪拿地到现在已经超过了29个月!

从2017年5月开放售楼处的时候,就有消息透露项目有可能上半年四栋楼一起开盘。可如今已经到了2018年的末尾,何时开盘却仍是谜题。

毛坯均价22659元/㎡,首开时间仍未定

小编上午10点来到售楼部,发现现场并没有来看房的客户,工作人员也只有三位,明显的一个体会是荒凉。地处闹市的和顺叶语溪售楼部,门前车水马龙,大厅却人气惨淡。

在表明自己是来看房的后,工作人员很快就接待了我,安排了一位置业顾问给我介绍项目的具体情况。

置业顾问告诉我,项目在6月已经备案,毛坯均价为22695元/㎡,目前正在认筹中。

首付和优惠方面,据了解,项目首付比较高,最低五成,优惠则要等到项目开盘才能定下来。置业顾问告诉我,如果想在这边买房,按照95㎡的户型来算,最少要准备100多万。在小编觉得,这个价格对普通购房者来说,门槛还是比较高的。

随后置业顾问向我介绍了项目概况,该项目整个地块面积较小,只规划四栋楼,共225套房源。其中,1#楼是18F,2#楼是14F,3#楼15F,4#楼26F,4#楼的1F是架空层。

周边环境老旧

离开售楼部之后,小编沿着肥西路向北步行200米左右,来到了项目施工地。

从照片上我们可以看到,四栋楼的楼体基本已经完工,进入封顶的阶段,并且2#楼的外立面基本已经建成。在工地入口的左侧,是项目的接待中心。

周边环境上,在项目对面,聚集着一些出售生活用品的小店铺和破旧的小平房,看上去显得有点脏乱。

而项目右侧则是有一个新建的小区和该小区自带的一些商业。但从整体看上去,周边环境还是过于老旧。

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为什么拿地这么久了,还是没首开?

拿地的时间如此之长,蓄客超过一年时间,项目的建设也正在进行,为何却还是迟迟不开盘?在小编看来,主要有以下几点原因。

刚需买不起,改善看不上

和顺叶语溪位于庐阳区北一环板块,是庐阳区域内有名的高价盘。

今天小编来现场踩盘,给我最直观的感受就是周边环境太过老旧,颇有“破败的地王”之感,居住感官太差。加上项目地块也非常小,只有4栋楼的体量,小区内部规划不足,导致很少的买房人愿意关注这边。

项目地价高,备案价也高达2.26万/㎡,价格与价值不对等。也是一方面。2.26万/㎡的单价可以说在合肥有很多高端楼盘可选,何况还是毛坯高层。再加上项目首付要求五成,入住门槛太高。真的是刚需买不起,改善看不上。

项目定位尴尬

此外,项目的品牌也不够出众,和顺叶语溪是和顺地产在合肥的第一个产品,此前一直主攻三四线小城,对买得起2万+这种价格的客户来说,至少有一次及以上购房经验,对产品和服务有一定的甄别能力。

从大环境来看,一方面,合肥楼市现在个2万+项目林立,无论是从品牌还是区位还是社区规划定位,都和其他高端社区有明显差距,同是2万+,挑选的余地广了去了,这个盘小编实在找不到出众的点。如果一定要给我一个买它的理由,估计也只有对老城区的情怀了吧。

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合肥多个追高拿地的高价盘,都基本被套!

从当前市场看来,前期追高拿地的高价盘,现在基本都被套!一些高价盘要么亏本入市,要么沉默捂盘,停工封盘,那些曾笑傲江湖的顶尖地王们,命运恐怕更加叵测。

有些楼盘苦等数月终于扛不住备案,价格却与想象有差距,也有一些楼盘价格是备上去了,但售楼处人气冷清,小蜜蜂大妈疯狂抢客,开盘难见“摇号”,首开卖5成已经算优秀。

瑶海某盘在2016年合肥楼市高峰期高价拿地,两年过去依然高位站岗。据工作人员表示,今年项目都会封盘不卖,明年是否会推出也不好说。目前项目地块也没有明显动工的迹象,基本处于停工封盘状态。

包河地王某盘此前加推,采取了降价优惠的政策,但去化结果仍然十分惨淡。同时该地王项目旁边的2万+高价盘也是如此,首开打出了98折的优惠,但最终去化结果不足两成。

合肥这些高价盘为什么出现这种境地?

1、由于项目本身高价拿地,备案太低的话其盈利空间有限,而囿于合肥的限价政策,导致这些楼盘没法抬高价。

2、限价盘冲击太强。蛋糕就那么大,限价盘因为价格的优势分得了市场上的大部分蛋糕,剩下的部分中,要么购买力不足,要么存观望心态,高价盘揽客心有余力不足。

3、在配套差不多的情况下,一个区域的高价盘与周边的竞品竞争优势不足,更别提那些位置较偏的高价盘了,即使开盘拿什么去做卖点呢?

4、如今刚需群体仍占据了大部分,单价较高的住宅项目在他们那里没有什么市场,而投资客的目光也是大多放在了刚需所需求的高层住宅中。

5、在16、17年市场较热的时候,一些开发商想着再等段时间,可以备高价卖。却不想市场急转直下,到了18年下半年楼市遇冷的时候,再出手为时已晚,只能被迫站岗

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合肥高价盘进入瓶颈期,现在能买吗?

可以预计,这些高价盘、地王项目要么降低价格开卖,要么继续站岗。

合肥楼市预计很长一段时间会处于平稳状态,地王高价入市的可能性非常小。

另外,合肥目前高价盘数量很多,高价盘即使入市,也没有较大的优势。

近段时间,因着加速,利率松动,一定程度上刺激楼市。高价盘或能稍微喘口气,不至于太惨。

但是这个时候,对于买房人来说,到底该如何选择呢?

安徽同策副总经理刘乃元表示:买房自住、投资都是最好的时机。

不管是投资客还是购房者,现在都是购房的最好时机。这主要是行业的大环境和政府的政策环境决定的。今年开发商整体的资金回笼都比较慢,而且现在到了年底,开发商会为了冲刺全年指标,做出价格和利润的让步。

合肥之前市区整体均价都已经到2万左右了,现在已有部分项目为了能加速去化,拿出4000到5000元左右的优惠。而对于购房者而言,这种少掏购房款则是最实实在在的优惠。

此外,现在陆陆续续的有一些之前首付比较高的项目,慢慢的首付要求放开了。之前的一些限价盘也是迫于整年销售指标的压力,推出市场。现在不管是改善、还是投资自住,从价格层面而言,都是最好的时机。估计在明年下半年,房价还会有一些比较明显的调整,现在这个时机还是比较值得出手的。

总结

目前看来,高价盘站岗期是良好的购买时机,如果产品合适、门槛合适,折扣合适,可以买入。不过长远来看,高价盘迟早要解脱。城市建设是永不停息的,有房地产的地方就有配套,这是不需要担心的。而限价盘卖一套少一套,等到低价盘全卖完以后,高价盘就是买房人的唯一选择。


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